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【上車攻略】- 按揭保險和壓力測試

家居新手 , 買樓前準備 | 04/06/2021

上次跟大家分享過一些按揭攻略,這一次為大家更深入的討論一下「林鄭Plan」、按揭保險和壓力測試。


「林鄭Plan」/ 經按揭保險計劃承造按揭成數上限

在政府推出的「林鄭Plan」之下,放寬不同樓價的樓盤在按揭保險下可承造的按揭成數上限,樓價HK$800萬以下的新盤,最高可以承造90%按揭,因此新的按揭成數計算方法如下:

物業價值

最高按揭成數*

非首次置業人士最高按揭成數

HK$800萬或以下

90%

80%

HK$800萬以上至HK$900萬

80%-90%(貸款額上限HK$720萬)

80%

HK$900萬以上至HK$1000萬

80%(貸款額上限HK$800萬)

80%



*僅限申請時:(1) 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業;(2) 所有申請人須為固定受薪人士;(3) 與現時按揭保險計劃的安排一樣,若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業,其供款入息比率上限須下調。


壓力測試

銀行為了評估申請人的供款能力,會進行兩種計算:

▸ 按照現行按揭利率,計一計「供款與入息比率」是否在上限之內;

▸ 模擬現行的按揭利率【加 3%】,再計多次「供款與入息比率」是否在上限之內

在後者的計算中,銀行模擬了按揭行率上調的環境,在「加 3 厘」的加壓的情況下,再測試申請人是否有充裕的供款能力,這就是所謂的「壓力測試」了。

按揭申請人/家庭的「供款與入息比率(DSR)」的基本上限為50%;於壓力測試下,假設實際按揭利率上升3個百分點,DSR最高只能為60%。但對首置人士則比較寬鬆,更可說是免壓測,因為即使加3厘息後的壓測不合格,只要DSR仍是50%,仍可敘造最高8成或9成按揭,但其保費會因應風險因素作額外調整。


首置人士優惠

唯一的例外,就是以首置身份,透過按揭保險計劃買樓。在金管局的「格外開恩」下,銀行可選擇「鬆手」用【借 6 成按揭】來計壓測。

按保為銀行 6 成按揭以外的放貸額提供了保障,理論上,對銀行而言,批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣的;因此,有鬆手的銀行只計借 6 成按揭的「每月供款」。

舉例,首置買家想經按保借 9 成按揭買樓,銀行有權選擇以下計壓測的方法:

▸ 用樓價 90% 的貸款額,計算每月供款;或

▸ 用樓價 60% 的貸款額,計算每月供款。

至於銀行實際會用哪一種計法,建議申請人向個別銀行再作確認。


首置免壓測?

精準一點來說,「免壓測」不是「免做壓測」,而是「免通過壓測」。新按揭保險計劃下,有一種人都不用過「壓力測試」,那就是「首置人士」了。

舉例,假設申請人本身供款比率為 50%,銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試,然後即使發現申請人「肥佬」,DSR超出了加壓後上限(60%),亦不會因此拒批。

首置人士經按保買樓,加壓後DSR超出上限,按揭保費會因此而「升級」,加碼至原有保費之 110%。

除然之外,壓測肥佬,雖然仍可借高成數樓按,但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數,未必會批足,譬如申請人借 90%,最終或「爭少少」只批 85 %,有疑問記得向個別銀行詢問清楚。

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