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【上車攻略】- 按揭指南

家居新手 , 買樓前準備 | 07/06/2021

小編上一次為大家介紹了一步步上車101,這一次就為大家詳細分析一下敍造按揭的須知和幾項要點。



選擇按揭銀行

現今科技發達,大家不妨使用不同的網上按揭轉介平台(例如壹家壹按揭轉介、星之谷按揭轉介、經絡按揭轉介等)去比較各大銀行的按揭優惠,包括按揭利率、現金回贈等,一來可以節省自己去找不同銀行的時間,二來可以享受網上平台的額外現金回贈,一舉兩得。

大家不妨 Google 一下,多做點功課。


估價

決定入市前,準買家可利用網上或電話方式,向任何銀行為現有物業進行估價,通常在一至兩天內完成。可是,不同銀行的結果可以相差很遠。一些較進取的銀行會得出較高的價格,較保守的則相反。如果估價最終低於物業成交價,未能批出足夠貸款,業主可能要多付首期才能上會,因此建議估價需貨比三家。


敍造按揭需要文件

(1) 物業買賣合約 (如屬新造按揭)

(2) 香港身份證副本

(3) 最近期之住址證明 (如水費、電費單)

(4) 工作及入息證明:

– 最近年度之薪俸稅單

– 最近3個月薪金入帳銀行紀錄

– 最近3個月之糧單

– 現職證明如顧主證明書等

*如屬非固定收入人士,例如靠佣金收入為主,一般須6個月證明


按揭成數

政府對首置買家放寬借貸要求,只要有固定收入,打算購買已落成住宅作自住用途,現時能承造最高九成的按揭貸款,其樓價上限由400萬元增至800萬元;承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元。供款比率上限劃一至50%,意思指供款不高於申請人每月收入的一半。若申請人未能通過壓力測試,但符合供款比率要求,則須繳額外 按揭保險費用的15%。

舉例說,若現時申請人月入4萬元,即代表每月供款不能超過2萬元。若物業月供要3萬元,而個人月入不足,可於申請按揭時填寫擔保人。只要兩者收入相加,其一半超過供款額,亦很大機會能承造相關按揭。

另外,買樓前要留意,凡承造高於 6 成按揭,均須購買按揭保險,有人則會選擇連保費一併計在貸款額內。

小編下一次會為大家詳細拆解壓力測試和按揭保險。


按揭利率

銀行主要提供兩類按揭計劃,第一類為P按(最優惠利率按揭),另一類為H按(銀行同業拆息按揭)。

金管局資料顯示,現時超過九成的借款人會選擇H按計劃,在環球持續放水下,今日1個月拆息跌至0.097%,創近11年新低!如果使用H+1.3%按揭計劃,實際按息低至1.397%(封頂位為2.5%),假設借貸500萬及還款期為30年,每月供款額只需要$17,010,比封頂位2.5%的每月供款$19,756節省$2,746。總利息開支方面,足足節省接近100萬!

但大家要注意,由於在低息環境下,銀行同業拆息通常較低,使用H按的實際按息會較為便宜,因此大部份人士均會選用H按。但當遇上加息週期,銀行同業拆息的上升幅度有機會高於最優惠利率,屆時使用P按的優勢便會上升。


按揭年期

供款年期會以75為基礎,減去樓齡或申請人年齡,並於兩者取其低,以30年為上限。因此樓齡高於45年,或年紀較大的申請人,其供款年期未必能獲批30年。


申請人的信貸評級 (TU)

申請人的信貸級別及還款能力同樣重要,如信用卡還款紀錄、信貸紀錄長短、帳戶種類等都會被檢視,信貸評級愈高,能獲批貸款額及優惠有機會更好。

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