【上車攻略】- 按揭指南

選擇按揭銀行

現今科技發達，大家不妨使用不同的網上按揭轉介平台（例如壹家壹按揭轉介、星之谷按揭轉介、經絡按揭轉介等）去比較各大銀行的按揭優惠，包括按揭利率、現金回贈等，一來可以節省自己去找不同銀行的時間，二來可以享受網上平台的額外現金回贈，一舉兩得。

大家不妨 Google 一下，多做點功課。

估價

決定入市前，準買家可利用網上或電話方式，向任何銀行為現有物業進行估價，通常在一至兩天內完成。可是，不同銀行的結果可以相差很遠。一些較進取的銀行會得出較高的價格，較保守的則相反。如果估價最終低於物業成交價，未能批出足夠貸款，業主可能要多付首期才能上會，因此建議估價需貨比三家。

敍造按揭需要文件

(1) 物業買賣合約 (如屬新造按揭)

(2) 香港身份證副本

(3) 最近期之住址證明 (如水費、電費單)

(4) 工作及入息證明：

– 最近年度之薪俸稅單

– 最近3個月薪金入帳銀行紀錄

– 最近3個月之糧單

– 現職證明如顧主證明書等

*如屬非固定收入人士，例如靠佣金收入為主，一般須6個月證明

按揭成數

政府對首置買家放寬借貸要求，只要有固定收入，打算購買已落成住宅作自住用途，現時能承造最高九成的按揭貸款，其樓價上限由400萬元增至800萬元；承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元。供款比率上限劃一至50%，意思指供款不高於申請人每月收入的一半。若申請人未能通過壓力測試，但符合供款比率要求，則須繳額外 按揭保險費用的15%。

舉例說，若現時申請人月入4萬元，即代表每月供款不能超過2萬元。若物業月供要3萬元，而個人月入不足，可於申請按揭時填寫擔保人。只要兩者收入相加，其一半超過供款額，亦很大機會能承造相關按揭。

另外，買樓前要留意，凡承造高於 6 成按揭，均須購買按揭保險，有人則會選擇連保費一併計在貸款額內。

小編下一次會為大家詳細拆解壓力測試和按揭保險。

按揭利率

銀行主要提供兩類按揭計劃，第一類為P按（最優惠利率按揭），另一類為H按（銀行同業拆息按揭）。

金管局資料顯示，現時超過九成的借款人會選擇H按計劃，在環球持續放水下，今日1個月拆息跌至0.097%，創近11年新低！如果使用H+1.3%按揭計劃，實際按息低至1.397%（封頂位為2.5%），假設借貸500萬及還款期為30年，每月供款額只需要$17,010，比封頂位2.5%的每月供款$19,756節省$2,746。總利息開支方面，足足節省接近100萬！

但大家要注意，由於在低息環境下，銀行同業拆息通常較低，使用H按的實際按息會較為便宜，因此大部份人士均會選用H按。但當遇上加息週期，銀行同業拆息的上升幅度有機會高於最優惠利率，屆時使用P按的優勢便會上升。

按揭年期

供款年期會以75為基礎，減去樓齡或申請人年齡，並於兩者取其低，以30年為上限。因此樓齡高於45年，或年紀較大的申請人，其供款年期未必能獲批30年。

申請人的信貸評級 （TU）

申請人的信貸級別及還款能力同樣重要，如信用卡還款紀錄、信貸紀錄長短、帳戶種類等都會被檢視，信貸評級愈高，能獲批貸款額及優惠有機會更好。