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【上車攻略】- 買二手樓全過程101,有咩要留意

上車相信是所有人的人生一大事,樓價高企,大家all in買樓時,做為買樓新手當然要事先做好充分準備。

上車的第一步當然就是開始睇樓!大家要先鎖定心儀的區域,可能是近父母或近工作地點,然後了解該區的樓盤資料,當然可以直接到當區的地產公司去查詢。


睇樓前的資料搜尋

小編建議大家自己先在網上做一下資料搜集,有更客觀的資訊去考慮。

  • 最近區域的成交呎價

  • 各大地產公司(例如28house、中原、美聯和利嘉閣)的放盤,貨比三家,到實際去看時就可以很容易比較開價是合理還是過高。

  • 搜尋目標樓盤的兇宅單位,簡單 Google 一下,如果不清楚肇事單位的話睇樓時更可以和地產經紀確定一下。

  • 附近的交通樞紐

另一睇樓前準備就是預計一下自己的預算和銀行按揭。


睇樓時

第一次看一個樓盤,大家可以先看看不同的間隔和座向,比較一下。如果有心儀的間隔和座向就可以叫經紀留意放盤。

遇到心儀的單位,大家睇樓時除了要留意單位樓層景觀和座向外,還有幾個要點。

  • 單位間隔有否改動,特別是廁所和廚房。

  • 檢查單位水電供應開關。

  • 留意單位有沒有漏水的跡象,主要看窗邊、廁所和地板/天花版有沒有水痕或發黑。

  • 如果大家只是打算簡單裝修的話,就要細心留意一下原業主的裝潢是否合用。

  • 仔細留意屋外周邊情況,如是否類近垃圾收集房、電梯位、鄰居有沒有飼養寵物。

  • 提提大家,大家看樓都要留意一下附近的建築物和空地,看看景觀會不會比未來的發展影響,除了詢問地產也應該上網做做相關資料搜集。

什麼是「睇樓紙」?

若要透過地產代理睇二手樓,一般代理會要求準買家或租客簽一份俗稱「睇樓紙」的文件。睇樓紙是一份具法律效力的文件,是日後代理向買家或租客收取佣金的憑據。所以,準買家或租客應細閱內容,詳細了解自己的責任,以免多重支付佣金!簽睇樓紙有幾個要點提提大家:(1)不要重複簽睇樓紙; (2)睇樓紙的期限一般為三個月,但期限長短可與地產代理商討;(3)睇樓紙上列明買家/租客與代理雙方同意的佣金水平,一般佣金為1%。如有特別需要要求代理更落力幫忙,買家/租客可以支付超過1%的佣金。若因購買/租入的單位價格較高而客戶希望與代理就佣金水平議價,也需要在這階段達成協議;(4)有人可能會想到請配偶或家人代為睇樓和簽訂買賣協議 / 租賃合約,以避開支付佣金的法律責任。但這實際上是不可行的。因為睇樓紙已普遍訂明如「買方/租客或買方/租客的配偶、任何代名人、未經披露身分的主事人或代理人」簽署睇樓紙而最終達成該單位的買賣/租務協議,買方/租客也要向有關代理支付佣金。


選到合適單位

當揀選到合適單位,在簽約前有兩樣必check重點。

估價

就可以和銀行的網上估價比較一下,看看開價是否合理,是否在自己的預算內。如果價錢都大致適合,就可以開始下一步了。如果還有一定差距,那大家就要努力通過經紀講下價啦!

土地登記冊

經紀需要負責準備該單位的土地登記冊,然後你就可以把土地登記冊發給相熟律師看看是否乾淨和有沒有需要特別注意的事項。


簽約之前,一定要確定銀行相關事宜已經準備好。

如果律師開了綠燈,大家就可以找銀行查詢按揭了。現今科技發達,大家可以透過網上不同的平台比較各大銀行的按揭利率和現金回贈,然後選擇最適合自己的銀行,商討細節包括估價、按揭成數、還款能力、大概批核時間等。敲定細節之後,基本上就可以準備簽約了。


簽約

經過一輪議價之後,就是簽臨時買賣合約了。簽臨時買賣合約之前,要決定好

  • 用誰的名字去買

  • 成交期(一般成交期為兩個月,如果需要做按揭保險九成按揭,成交期一般會延長至三個月)

一般臨時買賣合約要準備樓價的3-5%為細訂,14日之後就會簽定正式買賣合約,大訂金額一般為10% 。之後就是兩至三個月之後完成交易,成功上車。


如果讀者對以上任何一個步驟有興趣,不妨聯絡小編。小編之後會繼續在【上車攻略】這個專欄為大家提供更多有關上車的貼士。

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